Am sa vorbesc in acest post despre programul anuntat de Guvern si numit pompos "Prima Casa". De ce se numeste asa nu va pot lamurii pentru ca inteleg din declaratiile domnului Pogea ca este suficient sa nu detii o casa in momnetul accesarii programului, nicidecum sa nu fi detinut pana in acel moment o casa. Dar nu asta este problema. Problema sau problemele pleaca de la modul in care guvernul intelege sa aplice acest program. Parerea mea este ca programul are potential, dar cum in Romania orice intentie buna se poate transforma peste noapte intr-o catastrofa, vreau sa precizez care sunt conditiile pentru ca un astfel de program sa isi atinga scopul.
Care este scopul programului?
Pentru ca am vorbit de scopul programului, trebuie sa il precizam. Aici vreau sa fac o analogie cu programul Rabla. Multi vad programul rabla ca un ajutor social pentru cumpararea de masini mai ieftine. Nimic mai fals! Sa vedem de unde vin banii pentru programul Rabla si ne vom lamurii. Pai banii vin de la Ministerul Mediului. De cand se ocupa acest minister cu ajutorarea celor care vor sa isi cumpere o masina? Nu se ocupa. Asta inseamna ca scopul programului Rabla este legat cumva de mediu. Si intradevar, scopul declarat al programului este reducerea poluarii prin innoirea parcului auto. Logic pana aici. In cazul programului prima casa banii pentru garantii vin de la fondul de garantare pentru IMM. Acest fond are legatura cu Ministerul pentru IMM (nu stiu exact denumirea si nu stau sa caut acum). Deci acesti banii ar trebuii sa ajute IMM. Asta e parerea mea, cel putin. Cui ar folosii un credit ipotecar la o locuinta veche? Sa zicem ca eu am un apartament vechi de 2 camere in Bucuresti. Il dau cu 60000, banca castiga (foarte putin cred eu avand in vedere ca sursele sale de finanatare sunt la minim 4% iar dobanda nu va fi mai mare de 7%), eu bag cei 60000 in banca sa imi dea 5..6% (de unde si costul finantarii bancii) si in economia reala nu se intampla nimic, doar ca o persoana, in loc sa cheltuie niste banii "in piata" ii plateste rata la o banca. A mai castigat ceva si notarul si statul (din taxe), dar in esenta banii aia s-au blocat. Eu in nici un caz nu o sa ma apuc sa consum cei 60000 "in piata", ci stau cu fundul pe ei ca imi e frica de ce se poate intampla "maine". Daca insa programul se va adresa numai locuintelor noi, aflate la primul proprietar (atentie: apartamentele cumparate pentru specula, intrucat nu se afla la primul proprietar, nu fac obiectul acestui program) se va impulsiona sectorul constructilor. Ce inseamna acest lucru? Nu stau sa va explic, dar e bine sa va uitati la ponderea lui in PIB, mai ales in anii de crestere economica. Asa veti intelege ca toata lumea a beneficiat intr-un fel sau altul de acest boom (sau bubble cum zic altii). Alt avantaj pentru stat, pe langa relansarea constructilor este ca mare parte din bani se intorc la stat, sub forma de taxe si impozite, plus ca asigura si ceva locuri de munca. 5% reprezinta numai TVA; iar daca 20% reprezinta manopera si cam 40% din cei 20% impozitele pe salarile acelor muncitori, asta inseamna inca 8%. O sa ziceti ca 5+8 = 13% si e mult mai mic decat 100%. Adevarat, insa statul nu cheltuie 100% din acel miliard, ci numai 100 de milioane, adica 10% (si asa mi se pare foarte mult, dar treaca de la mine), Si cum 13% > 10% inseamna ca statul este castigator net. Nu am mai pus alte avantaje la socoteala, va las pe voi sa le luati in pret: eventualul impozit pe profit, economiile la fondul de somaj, faptul ca evident manopera este mult mai mare de 20% (includeti si manopera muncitorului care fabrica cimentul sau fierul, nu numai celui care monteaza armatura sau toarna betonul), faptul ca oamneii implicati in constructia acestor locuinte vor cheltuii acesti bani, si deci din nou TVA, etc. si veti obtine o rata de intoarcere mult mai mare de 13%, probabil spre 25%.
Concluzie: scopul programului trebuie sa fie relansarea sectorului constructii si pentru acest lucru programul trebuie sa se adreseze numai locuintelor aflate la primul proprietar.
Care sunt costurile?
Se vorbeste mult de dobanda la care se vor acorda aceste credite. Pentru a vedea cam cat poate sa fie aceasta trebuie sa analizam structura dobanzii. Aceasta contine in principal urmatoarele costuri: costuri de finantare, costuri cu RMO, costuri cu riscul si profit.
Costul de finantare este sub 5%, probabil 4.25%. Spun asta pentru ca d-ul Baltazar facea ieri o declaratie cum ca bancile au costuri de finantare de 5%.. 5,50%. Cum dansul nu e analist, ci bancher, imi permit sa ii mai scad 100 pipsi din cifra avansata de dansul.
Impactul RMO este foarte mic, intrucat dobanda bonificata de BNR la RMO este foarte apropiata de costul de finantare al bancii. Si este problema bancilor sa isi micsoreze RMO prin atragerea de finantari cu maturitate mai mare de 2 ani astfel incat RMO sa fie zero. Este evident ca daca RMO este zero impactul ei asupra dobanzii finale este zero.
Costul cu riscul: daca statul pune la cale o schema corecta, astfel incat fondul de garantare sa plateasca INSTANTANEU un credit intrat in default atunci costul asta este zero. Daca nu se va reusii acest lucru atunci programul este sortit esecului. De altfel si Mugur Isarescu a subliniat clar acest aspect.
Profit banca: le dau 1.5% maxim. Cine vrea bine, cine nu "La revedere".
Cu asta dobanda este maxim 6%.
Conditia pentru banci ar fi ca formula de calcul a dobazii sa fie perfect transparenta, inclusiv profitul. Si orice modificare a dobanzii aprobata de BNR si justificata public.
Cum functioneaza garantia statului?
Aici sunt doua aspecte: cum functioneaza garantia statului in relatia cu bancile si ce face statul cu clientul rau platnic. Garantia statului catre banci trebuie sa poate fi platita instantaneu, pentru a justifica reducerea dobanzilor prin eliminarea riscului. Staul trebuie sa asigure fonduri necesare pentru acest lucru. S-a avansat suma de 100 de milioane. Mi se pare mult. 50 de milioane ar fi suficient, mai ales ca statul va putea suplimenta aceste sume daca fondul da semne de secatuire. Cu cat masurile de siguranta puse de stat in acest program sunt mai bune cu atat cheltuielile lui sunt mai mici, putand sa fie 0 de fapt. Trebuie retinut ca acesti bani nu sunt cheltuiti ci doar blocati. Ei sunt obtinuti printr-un imprumut (de ce sa nu fie o parte din banii primiti de la CE) si deci costul imobilizarii a 100 de milioane poate fi numai dobanda platita la acest imprumut, sa zicem maxim 5 milioane pe an. Marea intrebare si marea miza este ce va face statul cu clientii rau platnici! Aici se pot juca multe, aici se poate da in bara cel mai usor. Daca statul nu impune niste masuri aspre acestor rau platnici atunci va incuraja matrapazlicul, frauda si toate celelalte specifice balcanilor de care nu ne putem desprinde. Insa masuri draconice nu se traduce prin voturi, si aici e dilema! Ce as face eu? In primul rand as executa casa. Instantaneu si fara remuscari. Chiar daca respectivul nu ar mai platii pentru ca a ajuns somer. Daca as incasa suma de bani pe care am platit-o bancilor ma declar multumit si inchid dosarul. Daca nu, urmaresc recuperarea restului de datorie de la rau platnic prin executia silita a altor active detiunte de acesta. Si cum acestea sunt putine probabil, as face proprire pe salariu. Daca acesta nu exista atunci munca in folosul comunitatii. Acest masuri par draconice, dar numai ele garanteaza ca nu se va ajunge in default. Si sa nu uitam ca orice cheltuiala face statul, o face din buzunarul nostru. Din acest motiv trebuie sa fim foarte atenti. Dumneavoastra ce ati face daca imprumutul ar fi fost dat din banii vostrii? L-ati lasa sa mai locuiasca in acea casa? L-ati ierta de restul de datorie? Nu cred....
Cui se adreseaza acest program?
Ideea este sa reduci la minim gradul de default. Pentru asta trebuie sa selectionezi clientii cu mare grija. Prima conditie este avansul. Un avans de 5% nu "ustura" pe nimeni. La 60000 euro inseamna 3000. O bagateala. Un 20% avans, adica 12000, incepe sa usture. S-a calculat ca la 6% dobanda, pe 30 de ani, un credit de 60000 euro conduce la o rata de 466euro (cam pe acolo). Ce ar fi sa cerem celui care vrea sa isi cumpere o casa sa aiba experienta economisiri macar 2 ani? 2 ani la 30 nu pare mult. Ar fi semnul ca respectivul este capabil sa economiseasca. La o rata de economisire de 460 euro/luna in 2 ani strange exact 11000 euro. Pare potrivit ca avans la un credit de 60000 euro. Si il va ustura daca pierde acesti bani. Apoi intervine gradul de indatorare. Pentru ca suntem intr-o situatie tulbure trebuie sa gandim un grad de indatorare mic, care sa suporte eventualele scaderi ale veniturilor. Eu as merge pe 50% grad de indatorare sau 75% din tot ce depaseste o anumita suma, necesara pentru "cosul zinic" - sa zicem 200/euro/persoana. Urmatoarea conditie este varsta. Aceasta trebuie legata de perioada de rambursare. Si conditia ar fi varsta + perioada de rambursare mai mica de 60 sau 65 de ani. Un tanar la 30 de ani poate face credit pe 30 de ani. La 40 de ani faci credit pe maxim 25 de ani. La 50 de ani faci credit pe 15 ani. Conditia legata de "prima casa" nu o consider necesara. Eu vreau sa incurajez constructiile, nu sa fac protectie sociala.
Care este scopul programului?
Pentru ca am vorbit de scopul programului, trebuie sa il precizam. Aici vreau sa fac o analogie cu programul Rabla. Multi vad programul rabla ca un ajutor social pentru cumpararea de masini mai ieftine. Nimic mai fals! Sa vedem de unde vin banii pentru programul Rabla si ne vom lamurii. Pai banii vin de la Ministerul Mediului. De cand se ocupa acest minister cu ajutorarea celor care vor sa isi cumpere o masina? Nu se ocupa. Asta inseamna ca scopul programului Rabla este legat cumva de mediu. Si intradevar, scopul declarat al programului este reducerea poluarii prin innoirea parcului auto. Logic pana aici. In cazul programului prima casa banii pentru garantii vin de la fondul de garantare pentru IMM. Acest fond are legatura cu Ministerul pentru IMM (nu stiu exact denumirea si nu stau sa caut acum). Deci acesti banii ar trebuii sa ajute IMM. Asta e parerea mea, cel putin. Cui ar folosii un credit ipotecar la o locuinta veche? Sa zicem ca eu am un apartament vechi de 2 camere in Bucuresti. Il dau cu 60000, banca castiga (foarte putin cred eu avand in vedere ca sursele sale de finanatare sunt la minim 4% iar dobanda nu va fi mai mare de 7%), eu bag cei 60000 in banca sa imi dea 5..6% (de unde si costul finantarii bancii) si in economia reala nu se intampla nimic, doar ca o persoana, in loc sa cheltuie niste banii "in piata" ii plateste rata la o banca. A mai castigat ceva si notarul si statul (din taxe), dar in esenta banii aia s-au blocat. Eu in nici un caz nu o sa ma apuc sa consum cei 60000 "in piata", ci stau cu fundul pe ei ca imi e frica de ce se poate intampla "maine". Daca insa programul se va adresa numai locuintelor noi, aflate la primul proprietar (atentie: apartamentele cumparate pentru specula, intrucat nu se afla la primul proprietar, nu fac obiectul acestui program) se va impulsiona sectorul constructilor. Ce inseamna acest lucru? Nu stau sa va explic, dar e bine sa va uitati la ponderea lui in PIB, mai ales in anii de crestere economica. Asa veti intelege ca toata lumea a beneficiat intr-un fel sau altul de acest boom (sau bubble cum zic altii). Alt avantaj pentru stat, pe langa relansarea constructilor este ca mare parte din bani se intorc la stat, sub forma de taxe si impozite, plus ca asigura si ceva locuri de munca. 5% reprezinta numai TVA; iar daca 20% reprezinta manopera si cam 40% din cei 20% impozitele pe salarile acelor muncitori, asta inseamna inca 8%. O sa ziceti ca 5+8 = 13% si e mult mai mic decat 100%. Adevarat, insa statul nu cheltuie 100% din acel miliard, ci numai 100 de milioane, adica 10% (si asa mi se pare foarte mult, dar treaca de la mine), Si cum 13% > 10% inseamna ca statul este castigator net. Nu am mai pus alte avantaje la socoteala, va las pe voi sa le luati in pret: eventualul impozit pe profit, economiile la fondul de somaj, faptul ca evident manopera este mult mai mare de 20% (includeti si manopera muncitorului care fabrica cimentul sau fierul, nu numai celui care monteaza armatura sau toarna betonul), faptul ca oamneii implicati in constructia acestor locuinte vor cheltuii acesti bani, si deci din nou TVA, etc. si veti obtine o rata de intoarcere mult mai mare de 13%, probabil spre 25%.
Concluzie: scopul programului trebuie sa fie relansarea sectorului constructii si pentru acest lucru programul trebuie sa se adreseze numai locuintelor aflate la primul proprietar.
Care sunt costurile?
Se vorbeste mult de dobanda la care se vor acorda aceste credite. Pentru a vedea cam cat poate sa fie aceasta trebuie sa analizam structura dobanzii. Aceasta contine in principal urmatoarele costuri: costuri de finantare, costuri cu RMO, costuri cu riscul si profit.
Costul de finantare este sub 5%, probabil 4.25%. Spun asta pentru ca d-ul Baltazar facea ieri o declaratie cum ca bancile au costuri de finantare de 5%.. 5,50%. Cum dansul nu e analist, ci bancher, imi permit sa ii mai scad 100 pipsi din cifra avansata de dansul.
Impactul RMO este foarte mic, intrucat dobanda bonificata de BNR la RMO este foarte apropiata de costul de finantare al bancii. Si este problema bancilor sa isi micsoreze RMO prin atragerea de finantari cu maturitate mai mare de 2 ani astfel incat RMO sa fie zero. Este evident ca daca RMO este zero impactul ei asupra dobanzii finale este zero.
Costul cu riscul: daca statul pune la cale o schema corecta, astfel incat fondul de garantare sa plateasca INSTANTANEU un credit intrat in default atunci costul asta este zero. Daca nu se va reusii acest lucru atunci programul este sortit esecului. De altfel si Mugur Isarescu a subliniat clar acest aspect.
Profit banca: le dau 1.5% maxim. Cine vrea bine, cine nu "La revedere".
Cu asta dobanda este maxim 6%.
Conditia pentru banci ar fi ca formula de calcul a dobazii sa fie perfect transparenta, inclusiv profitul. Si orice modificare a dobanzii aprobata de BNR si justificata public.
Cum functioneaza garantia statului?
Aici sunt doua aspecte: cum functioneaza garantia statului in relatia cu bancile si ce face statul cu clientul rau platnic. Garantia statului catre banci trebuie sa poate fi platita instantaneu, pentru a justifica reducerea dobanzilor prin eliminarea riscului. Staul trebuie sa asigure fonduri necesare pentru acest lucru. S-a avansat suma de 100 de milioane. Mi se pare mult. 50 de milioane ar fi suficient, mai ales ca statul va putea suplimenta aceste sume daca fondul da semne de secatuire. Cu cat masurile de siguranta puse de stat in acest program sunt mai bune cu atat cheltuielile lui sunt mai mici, putand sa fie 0 de fapt. Trebuie retinut ca acesti bani nu sunt cheltuiti ci doar blocati. Ei sunt obtinuti printr-un imprumut (de ce sa nu fie o parte din banii primiti de la CE) si deci costul imobilizarii a 100 de milioane poate fi numai dobanda platita la acest imprumut, sa zicem maxim 5 milioane pe an. Marea intrebare si marea miza este ce va face statul cu clientii rau platnici! Aici se pot juca multe, aici se poate da in bara cel mai usor. Daca statul nu impune niste masuri aspre acestor rau platnici atunci va incuraja matrapazlicul, frauda si toate celelalte specifice balcanilor de care nu ne putem desprinde. Insa masuri draconice nu se traduce prin voturi, si aici e dilema! Ce as face eu? In primul rand as executa casa. Instantaneu si fara remuscari. Chiar daca respectivul nu ar mai platii pentru ca a ajuns somer. Daca as incasa suma de bani pe care am platit-o bancilor ma declar multumit si inchid dosarul. Daca nu, urmaresc recuperarea restului de datorie de la rau platnic prin executia silita a altor active detiunte de acesta. Si cum acestea sunt putine probabil, as face proprire pe salariu. Daca acesta nu exista atunci munca in folosul comunitatii. Acest masuri par draconice, dar numai ele garanteaza ca nu se va ajunge in default. Si sa nu uitam ca orice cheltuiala face statul, o face din buzunarul nostru. Din acest motiv trebuie sa fim foarte atenti. Dumneavoastra ce ati face daca imprumutul ar fi fost dat din banii vostrii? L-ati lasa sa mai locuiasca in acea casa? L-ati ierta de restul de datorie? Nu cred....
Cui se adreseaza acest program?
Ideea este sa reduci la minim gradul de default. Pentru asta trebuie sa selectionezi clientii cu mare grija. Prima conditie este avansul. Un avans de 5% nu "ustura" pe nimeni. La 60000 euro inseamna 3000. O bagateala. Un 20% avans, adica 12000, incepe sa usture. S-a calculat ca la 6% dobanda, pe 30 de ani, un credit de 60000 euro conduce la o rata de 466euro (cam pe acolo). Ce ar fi sa cerem celui care vrea sa isi cumpere o casa sa aiba experienta economisiri macar 2 ani? 2 ani la 30 nu pare mult. Ar fi semnul ca respectivul este capabil sa economiseasca. La o rata de economisire de 460 euro/luna in 2 ani strange exact 11000 euro. Pare potrivit ca avans la un credit de 60000 euro. Si il va ustura daca pierde acesti bani. Apoi intervine gradul de indatorare. Pentru ca suntem intr-o situatie tulbure trebuie sa gandim un grad de indatorare mic, care sa suporte eventualele scaderi ale veniturilor. Eu as merge pe 50% grad de indatorare sau 75% din tot ce depaseste o anumita suma, necesara pentru "cosul zinic" - sa zicem 200/euro/persoana. Urmatoarea conditie este varsta. Aceasta trebuie legata de perioada de rambursare. Si conditia ar fi varsta + perioada de rambursare mai mica de 60 sau 65 de ani. Un tanar la 30 de ani poate face credit pe 30 de ani. La 40 de ani faci credit pe maxim 25 de ani. La 50 de ani faci credit pe 15 ani. Conditia legata de "prima casa" nu o consider necesara. Eu vreau sa incurajez constructiile, nu sa fac protectie sociala.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu